Определены три способа оценки складской недвижимости
Оценка коммерческой недвижимости предполагает установление истинной рыночной стоимости объектов способных приносить прибыль своим владельцам (под понятием стоимости в данном случае имеют в виду совокупность полезности для ее владельца всех прав на обладание имуществом и его использования в целью извлечения прибыли). Фундаментальными подходами оцени в настоящее время являются сравнительный, затратный и доходный. Степень полезности для хозяев складских комплексов может как соответствовать общепринятым рыночным критериям, так и служить для удовлетворения потребностей в узкоспециализированном секторе ведения предпринимательской деятельности.
Расчет стоимости склада, например, имеет свои специфические особенности от общей методологии оценки недвижимости. Так, сравнительный подход (основывается на анализе схожих продаж) в условиях рыночных отношений слабо приемлем. Достаточно трудно найти аналогичные объекты по оснащению помещений специализированным оборудованием, расположению, наличию подъездных путей и т.д.
Затратный подход к определению стоимости объектов (имущественный) основан на исследовании полезности помещений и их замещению. С его помощью удается определить себестоимость складских комплексов, при этом рыночную цену установить проблематично.
Наиболее грамотным и адекватным является доходный подход к оценке стоимости складского имущества. При этом используется принцип эффективности использования складских площадей, включая доход от последующей их перепродажи. Планируемые доходы приводятся на данный момент времени, то есть имеет место их дисконтирование.
При оценке склада необходимо учитывать ряд следующих ценообразующих факторов:
- коэффициент застройки (отношение площади земли к эксплуатируемой площади непосредственного складского комплекса);
- высота помещения (наибольшей популярностью на рынке пользуются комплексы с высотой потолка от 7 до 11 метров);
- возможность пристройки дополнительных складских помещений;
- местоположение объекта (транспортная доступность, удаленность от крупных магистралей и т.д.).
В большинстве случаев оценочные мероприятия в отношении складских помещений необходимы для:
- страхования складской недвижимости;
- определения степени налогообложения имущества;
- постановки и снятия с баланса предприятия комплекса;
- совершения сделок купли-продажи недвижимости;
- решения имущественных споров.
